Taux de prêt relais en 2024 : repères et calcul du coût

Quels taux pour un prêt relais en 2024 ? Des repères, pas un barème unique.

Il n’existe pas de taux national unique du prêt relais : les banques publient peu de statistiques séparées pour ce crédit de courte durée. En 2024, son taux suivait globalement la baisse progressive des taux immobiliers, tout en restant fixé selon le risque du dossier. Pour une offre proposée cette année-là, une fourchette de 3 % à 4,5 % hors assurance constitue un ordre de grandeur plus réaliste qu’un taux proche de 2 %, devenu rare dans le contexte de 2024.

Au début de 2024, les conditions étaient généralement plus tendues : un prêt relais pouvait se négocier autour de 3,7 % à 4,5 % selon l’établissement, la garantie et le profil. En fin d’année, avec le recul des taux de crédit immobilier, des propositions autour de 3,2 % à 4 % pouvaient être accessibles aux dossiers solides. Ces plages sont indicatives : le montant, la localisation et surtout la facilité à vendre votre logement pèsent autant que vos revenus.

Pourquoi les fourchettes varient autant

• La date de l’offre : le marché des taux a évolué pendant l’année 2024. Une simulation de janvier et une offre de novembre ne peuvent pas être comparées sans tenir compte de cette date.
• Le projet de vente : un appartement correctement évalué dans un secteur liquide rassure davantage qu’un bien atypique, occupé ou déjà en vente depuis plusieurs mois.
• Votre endettement durant le chevauchement : la banque étudie les mensualités du crédit en cours, du futur crédit et les dépenses récurrentes du foyer, dont la pension alimentaire éventuelle.
• Le montage retenu : un prêt relais « sec », sans nouveau prêt long, n’est pas évalué comme un prêt relais adossé à un crédit immobilier classique.
• La relation bancaire et les garanties : domiciliation des revenus, épargne, assurance, caution ou garantie hypothécaire peuvent modifier l’offre globale, pas nécessairement dans l’intérêt du client si les frais augmentent.

Le mécanisme du prêt relais : ce que la banque vous avance réellement

Le prêt relais est une avance temporaire garantie par la vente attendue de votre logement actuel. Il sert à combler l’écart entre l’achat du nouveau bien et l’encaissement du prix de vente de l’ancien. Sa durée est habituellement de 12 mois, parfois renouvelable une fois, sans dépasser le plus souvent 24 mois. Dès la vente signée chez le notaire, le produit de vente rembourse le relais, en totalité ou en partie selon le montage.

Le montant n’est pas égal au prix affiché dans votre annonce. La banque retient une valeur de marché prudente, souvent confirmée par une ou plusieurs estimations, puis applique une décote de sécurité. Elle soustrait ensuite le capital restant dû sur le crédit du logement vendu. Cela protège la banque si le bien se vend moins cher ou plus lentement que prévu ; pour votre famille, cela évite surtout de bâtir le prochain achat sur un prix de vente trop optimiste.

Prêt relais sec, adossé ou achat-revente : trois montages différents

Le prêt relais sec convient lorsque l’avance attendue couvre pratiquement le prix du nouveau logement et les frais d’acquisition. Il est plus rare pour une famille qui achète plus grand. Le prêt relais adossé associe l’avance temporaire à un prêt amortissable sur 15, 20 ou 25 ans pour compléter l’achat : c’est le cas le plus fréquent lorsqu’un couple passe d’un appartement à une maison.

Le montage dit achat-revente regroupe parfois l’ancien crédit, le relais et le nouveau financement dans une même opération. Il peut lisser les mensualités, mais il faut lire avec attention le coût total et la durée de la dette. Une mensualité allégée pendant deux ans ne compense pas automatiquement un crédit long plus cher ou une assurance plus coûteuse.

Combien coûte un prêt relais en pratique ?

Le coût dépend d’abord du montant emprunté et du temps nécessaire pour vendre. Avec un relais de 125 000 € à 4 % sur 12 mois, les intérêts représentent environ 5 000 € hors assurance. À 18 mois, ils approchent 7 500 €. Ces calculs simples donnent une bonne alerte budgétaire : chaque mois de vente supplémentaire coûte ici environ 417 € d’intérêts, avant assurance et frais éventuels.

Ajoutez ensuite l’assurance emprunteur, souvent demandée par la banque même si elle n’est pas imposée par un texte de façon générale. Son tarif dépend de l’âge, de la santé déclarée, du niveau de garanties et de la répartition entre coemprunteurs. Pour un foyer avec enfants, vérifiez surtout les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie, ainsi que l’éventuelle couverture incapacité selon votre situation professionnelle. Ne signez pas sans connaître la quotité assurée pour chacun.

• Frais de dossier : souvent quelques centaines d’euros, mais ils peuvent être négociés ou supprimés dans une offre globale.
• Frais de garantie : caution ou garantie hypothécaire selon le montage. Leur montant dépend du prêt et ne se compare pas uniquement ligne par ligne, car une partie peut parfois être restituée dans le cas d’une caution.
• Frais d’estimation et de vente : diagnostic, éventuels travaux de présentation, commission d’agence ou honoraires prévus au mandat. Ils réduisent le net réellement disponible après la vente.
• Indemnité ou frais en cas de prolongation : vérifiez les conditions de renouvellement avant la signature. Elles ne doivent pas être découvertes à quelques semaines de l’échéance.
• Frais du nouveau logement : frais d’acquisition, déménagement, double assurance habitation et parfois double taxe ou charges de copropriété pendant la transition.

Franchise totale ou partielle : préserver la trésorerie sans se tromper de coût

Comparer deux offres de prêt relais : la méthode en cinq étapes

Comparer seulement le taux affiché peut conduire à choisir la mauvaise solution. Une offre à 3,40 % avec davantage de frais, une quotité très basse ou une franchise mal adaptée peut coûter plus cher et compliquer l’achat. Mettez les offres sur la même base : même prix de vente prudent, même durée de 12 ou 18 mois et mêmes besoins de financement du futur logement.

1. Établissez le prix de vente net prudent

   Partez de deux estimations écrites au minimum, puis ôtez le capital restant dû, les frais de vente prévus et une marge de négociation. Ne financez pas le nouveau projet sur le meilleur scénario.

2. Chiffrez le besoin total du nouveau logement

   Additionnez prix d’achat, frais d’acquisition, travaux indispensables, déménagement et une réserve de sécurité. Pour des travaux, distinguez l’indispensable avant l’entrée dans les lieux du projet qui peut attendre.

3. Demandez les mêmes hypothèses à chaque banque

   Sollicitez un montant de relais et une durée identiques. Demandez le taux nominal, le TAEG, le coût de l’assurance, les garanties, les frais de dossier et la date de validité de l’offre.

4. Testez trois durées de vente

   Simulez une vente après 6, 12 et 18 mois. Notez les intérêts, les mensualités en franchise partielle et la somme à rembourser au notaire en franchise totale.

5. Testez un prix de vente moins favorable

   Calculez ce qu’il se passe si la vente se conclut 5 % ou 10 % sous l’estimation retenue. Vérifiez que vous pouvez toujours rembourser le relais et conserver une épargne de précaution.

Un dossier qui rassure la banque sans mettre votre famille en difficulté

Un dossier solide ne se résume pas à des revenus élevés. La banque cherche à comprendre la sortie du relais : à quel prix le bien pourra être vendu, dans quel délai et avec quel montant net. Fournissez le titre de propriété, le tableau d’amortissement de l’ancien crédit, les estimations, les diagnostics déjà disponibles, le mandat de vente s’il existe et les justificatifs de revenus, d’épargne et de charges du foyer.

Préparez aussi un budget de vie réaliste. Les mensualités ne sont pas vos seules dépenses : cantine, transport, activités des enfants, frais de garde, impôts, charges de copropriété et dépenses énergétiques du futur logement ont un impact direct. La référence de 35 % d’endettement est un repère majeur pour les crédits immobiliers, mais l’analyse bancaire reste plus large lorsqu’un prêt relais crée une période transitoire. Elle doit démontrer que le foyer tient même avant la vente.

Les leviers de négociation qui comptent vraiment

• Mettez en concurrence au moins deux banques ou faites-vous accompagner par un courtier rémunéré de manière transparente. Comparez les offres finales, pas une promesse orale de taux.
• Négociez le package : taux, frais de dossier, garantie, assurance et souplesse de remboursement forment un tout.
• Apportez une estimation étayée et un prix d’annonce cohérent. Un logement mis sur le marché à un prix irréaliste peut entraîner une quotité plus faible ou un refus.
• Gardez une épargne disponible. Vider tous vos comptes pour augmenter l’apport peut rassurer sur le papier, mais laisse le foyer sans filet face à une chaudière en panne ou à un délai de vente.
• Lisez la clause de prolongation : conditions, pièces à fournir, taux applicable et conséquences si la vente n’est pas réalisée à l’échéance.

Retard de vente, séparation, succession : les situations à anticiper

Le principal risque n’est pas une variation de quelques dixièmes de point de taux : c’est de ne pas vendre avant l’échéance ou de vendre à un prix inférieur au plan de financement. Si les visites n’aboutissent pas après plusieurs semaines, n’attendez pas le dernier mois du relais. Faites le point sur le prix, la présentation, le mandat et la demande locale avec les professionnels concernés, puis informez rapidement la banque si le calendrier se décale.

Une prolongation peut être étudiée, mais elle n’est ni automatique ni gratuite. Selon le contrat et la situation, la banque peut demander des justificatifs de commercialisation, revoir les conditions ou proposer une autre solution de financement. Ne comptez donc pas sur 24 mois comme sur un droit acquis. Le scénario de repli doit être chiffré avant de signer : baisse de prix supportable, épargne mobilisable, mensualité temporaire et, si besoin, location transitoire.

Des alternatives au prêt relais

Vendre avant d’acheter supprime le coût du relais et l’incertitude de revente, au prix d’un éventuel logement temporaire et de deux déménagements. Insérer une condition suspensive de vente dans l’avant-contrat du nouveau logement peut aussi protéger l’acheteur, mais le vendeur n’est pas obligé de l’accepter, surtout dans un marché dynamique. La vente longue, lorsque l’acheteur accepte un délai de libération, peut parfois synchroniser les calendriers.

Dans une succession, une indivision ou une séparation, le prix et le calendrier de vente peuvent dépendre d’accords entre plusieurs personnes. Un prêt relais devient alors particulièrement sensible : la banque peut demander des pièces supplémentaires et n’avancera pas forcément les fonds sur la seule base d’une intention de vendre. Prenez conseil auprès du notaire, de la banque et, si nécessaire, d’un professionnel du droit avant de vous engager sur un achat.

À retenir avant de signer votre prêt relais

En 2024, le bon taux de prêt relais ne se lisait pas dans une promesse de taux très bas : il se comparait à partir du montant effectivement avancé, du TAEG, de la durée et de votre stratégie de vente. Pour un foyer qui déménage, la bonne offre est celle qui laisse une marge financière si la vente prend plusieurs mois de plus que prévu. Vérifiez le prix de vente net, la somme disponible après remboursement, les intérêts à 12 et 18 mois et les règles de prolongation, puis faites relire l’offre par votre banque, votre courtier ou votre notaire en cas de doute.

💬 Questions fréquentes

Quel était le taux moyen d’un prêt relais en 2024 ?

Il n’existe pas de moyenne officielle largement publiée pour les seuls prêts relais. En pratique, les propositions se situaient fréquemment autour de 3 % à 4,5 % hors assurance, avec des niveaux souvent plus élevés au début de 2024 qu’en fin d’année. Le taux dépendait du bien à vendre, du montant du relais, de votre endettement, de la garantie et du prêt immobilier éventuellement associé.

Quel montant une banque peut-elle prêter en relais ?

La banque ne prête généralement pas l’intégralité du prix du logement à vendre. Elle retient souvent entre 50 % et 80 % de sa valeur estimée, puis enlève le capital restant dû sur l’ancien crédit. Pour un bien valorisé 350 000 € avec 120 000 € de crédit restant, une quotité de 70 % conduit par exemple à un relais d’environ 125 000 €.

Faut-il rembourser chaque mois un prêt relais ?

Cela dépend de la franchise prévue. En franchise partielle, vous réglez en général les intérêts et l’assurance chaque mois, sans rembourser le capital. En franchise totale, les intérêts sont reportés selon les modalités du contrat et réglés au dénouement. Cette seconde formule protège la trésorerie mensuelle, mais augmente la somme à prélever sur le prix de vente.

Que se passe-t-il si la maison n’est pas vendue avant la fin du prêt relais ?

Contactez la banque bien avant l’échéance : une prolongation peut parfois être envisagée, souvent dans la limite totale de 24 mois, mais elle n’est pas automatique. La banque examinera les démarches de vente et votre situation financière. Il peut être nécessaire de baisser le prix, de modifier le financement ou de mobiliser une autre solution. Anticipez ce scénario dès la simulation initiale.

Peut-on obtenir un prêt relais sans avoir mis son logement en vente ?

C’est parfois possible, mais le dossier est généralement plus difficile à défendre. La banque demandera au minimum une estimation sérieuse et jugera la facilité de revente du bien. Un mandat de vente, des estimations cohérentes et un prix d’annonce réaliste rendent le projet plus crédible. Si votre budget ne tient qu’avec une vente immédiate au prix maximal, mieux vaut différer l’achat ou revoir son montant.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un prêt relais ?

La loi n’impose pas systématiquement une assurance emprunteur pour chaque prêt relais, mais la banque peut en faire une condition d’octroi. Comparez son coût et les garanties, notamment si les deux parents contribuent aux revenus du foyer. Vérifiez aussi la quotité assurée par emprunteur : une couverture à 50 % chacun n’offre pas la même protection qu’une couverture à 100 % sur chaque tête.